À Libreville comme dans les principaux centres urbains du pays, l’accès à un logement décent demeure un enjeu majeur. Pourtant, le Gabon dispose depuis plusieurs décennies d’un dispositif juridique encadrant les loyers. Entre déficit structurel de logements, coût de la construction et faiblesse des revenus, la question n’est plus seulement celle du prix du loyer, mais aussi celle de l’effectivité de sa régulation.
Par Louis Paul Modoss, Chroniqueur économique
Trouver un logement décent à un prix compatible avec ses revenus relève encore, pour de nombreux ménages gabonais, d’un véritable parcours du combattant. À Libreville, mais également dans les autres pôles urbains, le marché locatif repose sur une combinaison d’acteurs formels — agences immobilières, sociétés civiles immobilières et promoteurs — et de propriétaires particuliers louant directement leurs biens.
Dans ce contexte, une question se pose avec insistance : la réglementation gabonaise des loyers est-elle réellement appliquée et adaptée aux réalités économiques actuelles ?
Un secteur pourtant encadré par plusieurs textes
Contrairement à une idée largement répandue, le marché locatif gabonais n’est pas juridiquement livré à la seule loi de l’offre et de la demande.
La loi n°15/88 du 30 décembre 1988 fixant le régime locatif des immeubles et locaux à usage d’habitation ou à usage mixte constitue l’un des textes fondamentaux en la matière. Elle est complétée par l’ordonnance n°2/75 du 16 janvier 1975 portant fixation du prix des loyers en République gabonaise, modifiée notamment par l’ordonnance n°1/87 du 26 février 1987. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) cite elle-même ces textes parmi ceux qui encadrent la protection des intérêts économiques des consommateurs.
Le point central se trouve dans l’article 7 nouveau issu de l’ordonnance de 1987 : « le prix maximum du loyer mensuel ne peut excéder le centième » de la valeur de l’immeuble, cette valeur devant être déterminée selon les modalités prévues par les textes antérieurs.
Autrement dit, le droit gabonais ne pose pas simplement un prix uniforme applicable à tous les logements. Il établit un mécanisme faisant dépendre le plafond du loyer de la valeur de l’immeuble.
À titre d’illustration, un immeuble dont la valeur légalement établie serait de 20 millions de FCFA correspondrait à un plafond théorique de 200 000 FCFA par mois, tandis qu’une valeur de 30 millions de FCFA correspondrait à 300 000 FCFA mensuels. Ces exemples ne constituent toutefois pas une estimation de la valeur réelle des logements concernés : ils illustrent uniquement le mécanisme du taux de 1 % prévu par le texte.
À partir de 200 000 FCFA, des formalités administratives s’imposent
La réglementation prévoit également des obligations administratives concernant les contrats de bail.
La DGCCRF indique actuellement que, pour les loyers mensuels à partir de 200 000 FCFA, le contrat de bail doit être écrit et enregistré auprès de l’administration compétente, avant son enregistrement fiscal auprès de la Direction générale des impôts.
Le seuil de 200 000 FCFA ne doit donc pas être confondu avec un plafond légal du loyer. Il s’agit d’un seuil procédural déclenchant certaines formalités.
Cette distinction est importante dans le débat actuel sur le coût du logement.
Un déficit national de 150 000 logements
Le problème du logement au Gabon ne peut cependant pas être réduit à la seule question du contrôle des bailleurs.
Une étude de la Banque mondiale consacrée au financement du logement au Gabon estimait le déficit national à environ 150 000 logements. Elle évaluait parallèlement le besoin d’investissement à environ 3 300 milliards de FCFA, soit environ 5,6 milliards de dollars à l’époque de l’étude.
Surtout, le besoin supplémentaire était estimé à 6 000 à 7 000 logements par an. La même étude soulignait que plus d’un ménage gabonais sur deux n’avait pas accès à un logement décent et identifiait notamment le manque de terrains titrés et de parcelles abordables ainsi que l’insuffisance des infrastructures de base comme des obstacles à la production de logements.
Ces données permettent de comprendre une partie de la pression exercée sur le marché locatif : lorsque l’offre de logements ne suit pas la croissance de la demande, la tension sur les loyers peut mécaniquement s’accentuer.
Le véritable problème : réguler sans casser l’investissement
La régulation des loyers ne peut toutefois être pensée indépendamment du coût de production du logement.
Un promoteur immobilier supporte le coût du foncier, des études, des matériaux, de la main-d’œuvre, des équipements, des raccordements aux réseaux, du financement et de l’entretien du patrimoine.
Une politique publique qui chercherait uniquement à plafonner les loyers sans agir simultanément sur ces différents coûts pourrait réduire l’incitation à construire de nouveaux logements.
À l’inverse, laisser la fixation des loyers sans contrôle effectif dans un marché caractérisé par une offre insuffisante peut accroître les difficultés des ménages.
Le véritable enjeu est donc de trouver un équilibre entre protection du locataire et viabilité économique de l’investissement immobilier.
200 000 à 300 000 FCFA : une réalité du marché, mais pas une moyenne statistique officielle
Des niveaux de loyers de 200 000 à 300 000 FCFA par mois sont couramment rencontrés sur le marché locatif de Libreville pour certains logements, mais il convient d’être prudent : les sources publiques consultées ne fournissent pas de baromètre statistique officiel récent permettant d’affirmer que cette fourchette constitue le loyer moyen de la capitale.
Cette prudence est importante pour le débat public.
À titre de comparaison, le Revenu Minimum Mensuel (RMM) est fixé à 150 000 FCFA, tandis que le SMIG demeure à 80 000 FCFA. Le RMM de 150 000 FCFA résulte du décret n°127/PR/MTEPS/MBCPFPRE du 23 avril 2010 et comprend le SMIG ainsi que certaines primes, notamment de logement et de transport. Le SMIG de 80 000 FCFA a été fixé par le décret n°855/PR/MTE du 9 novembre 2006.
À titre purement illustratif, un loyer de :
- 200 000 FCFA représente environ 133 % d’un RMM de 150 000 FCFA ;
- 250 000 FCFA représente environ 167 % du RMM ;
- 300 000 FCFA représente 200 % du RMM.
Ces ratios montrent l’ampleur potentielle du problème d’accessibilité, sans pour autant permettre de conclure que tous les ménages concernés disposent uniquement du RMM ou du SMIG.
Et les matériaux de construction ? Une exonération existe, mais elle est ciblée
La loi de finances pour 2024 prévoyait notamment l’exonération de TVA pour certaines opérations liées au logement à caractère socio-économique : importation de matériels et outillages neufs destinés exclusivement à la construction de ces logements par des promoteurs publics ou privés dûment agréés, ainsi que certains travaux de construction, matériaux et fournitures qui y sont intégrés, sous conditions.
La même loi a également fixé à 5 % le taux de TVA applicable aux opérations de production et de vente de ciment.
Ces mesures s’inscrivent dans un dispositif plus large d’incitations fiscales en faveur de la promotion immobilière. La Direction générale des impôts rappelle notamment l’existence d’avantages fiscaux pour les entreprises agréées dans l’aménagement de terrains destinés à l’habitat social et dans la construction de logements socio-économiques.
Du côté douanier, un dispositif d’incitation existe également depuis la loi de finances pour 2013 : les entreprises agréées dans le secteur de l’habitat social peuvent bénéficier de l’exonération de droits et taxes à l’importation sur certains matériels, machines, matériaux, biens d’équipement et matières premières destinés à leurs activités, sous conditions.
La question qui demeure : pourquoi la réglementation est-elle si peu visible sur le terrain ?
Le Gabon dispose donc d’un cadre juridique ancien, mais relativement précis : réglementation du prix des loyers, obligations liées aux contrats de bail, contrôle administratif, dispositifs fiscaux destinés à soutenir l’habitat social et mécanismes d’incitation à l’investissement.
Le problème semble désormais moins être l’absence totale de textes que leur effectivité, leur actualisation et leur articulation avec les réalités économiques actuelles.
Les pouvoirs publics disposent notamment d’un levier à travers la DGCCRF, dont les missions comprennent la défense des intérêts économiques des consommateurs. Les archives montrent d’ailleurs que l’administration a déjà mené des opérations de sensibilisation auprès des responsables locaux sur la réglementation des baux et la nécessité de ne pas laisser le secteur locatif évoluer en marge de la loi.
Vers un véritable observatoire des loyers ?
Face à l’absence apparente d’un baromètre public régulièrement actualisé permettant de connaître les loyers par ville, quartier, superficie, standing et type de logement, la création d’un observatoire national des loyers et du logement pourrait constituer un outil utile.
Un tel mécanisme permettrait notamment de :
- disposer de données statistiques régulières sur les loyers ;
- distinguer les loyers selon les quartiers et les caractéristiques des logements ;
- mesurer l’évolution annuelle des prix ;
- identifier les écarts entre les loyers pratiqués et les valeurs légalement déterminées ;
- mieux informer les locataires et les bailleurs ;
- éclairer les politiques publiques de construction et d’habitat social.
La régulation ne devrait cependant pas se limiter à sanctionner les pratiques abusives. Elle devrait également chercher à augmenter durablement l’offre de logements, réduire les coûts de production et faciliter l’accès au foncier et au financement.
Le véritable défi : construire davantage, contrôler mieux
Le débat sur les loyers gabonais ne peut donc pas opposer mécaniquement locataires et propriétaires.
D’un côté, les ménages ont besoin d’un accès à un logement décent à un coût compatible avec leurs revenus. De l’autre, les investisseurs doivent pouvoir amortir leurs coûts et obtenir une rentabilité suffisante pour continuer à construire.
Avec un déficit estimé à 150 000 logements et un besoin annuel supplémentaire de 6 000 à 7 000 unités, la question du logement dépasse largement le simple contrôle administratif des loyers.
Le Gabon est ainsi confronté à un double impératif : faire respecter les règles existantes tout en créant les conditions économiques permettant de produire davantage de logements accessibles.
Car tant que l’offre restera structurellement insuffisante, la seule régulation des prix ne suffira pas à résoudre la crise du logement.
Sources :
République gabonaise, Loi n°15/88 du 30 décembre 1988 fixant le régime locatif des immeubles et locaux à usage d’habitation ou à usage mixte.
République gabonaise, Ordonnance n°2/75 du 16 janvier 1975 portant fixation du prix des loyers dans la République gabonaise.
République gabonaise, Ordonnance n°1/87 du 26 février 1987 modifiant la valeur maximum des loyers.
République gabonaise, Arrêté n°4/MPEAT/SG/DGPEE/SMI du 27 janvier 1993 portant fixation et révision des charges locatives dans les immeubles et locaux à usage d’habitation et à usage mixte.
Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), République gabonaise — réglementation des baux et protection économique des consommateurs.
Banque mondiale, Housing Finance in Gabon: Towards Affordable Housing for All — données relatives au déficit de logements et aux besoins annuels en logements.
République gabonaise, Loi de finances 2024 — dispositions fiscales relatives au logement socio-économique et au ciment.
République gabonaise, Décret n°855/PR/MTE du 9 novembre 2006 fixant le salaire minimum interprofessionnel garanti.
République gabonaise, Décret n°127/PR/MTEPS du 23 avril 2010 fixant le revenu minimum mensuel.
Banque africaine de développement, documentation d’étude d’impact environnemental et social — données relatives au SMIG et au RMM.
